La clave: Peligros quiere abrir una vía para convertir persianas bajadas en hogares, pero lo hará con condiciones estrictas de habitabilidad y con un factor que puede decidir el éxito o el bloqueo de muchos expedientes: el aparcamiento.
El contexto: vivienda difícil y bajos cerrados
Urbanismo reconoce un hecho que cualquiera percibe paseando por algunos barrios:
hay locales que llevan años sin uso. En paralelo, el municipio —como buena parte del área metropolitana— vive un escenario de escasez de vivienda nueva y un mercado que “tiende al alza”.
El resultado: cada vez más vecinos, propietarios y pequeños inversores preguntan por lo mismo: ¿se puede convertir un local en vivienda?
La ordenanza nace precisamente para “regular el procedimiento” y dar seguridad técnica a un fenómeno que ya estaba ocurriendo, pero de manera más incierta y con trabas que, según el propio documento, han dejado “espacios infrautilizados”.
El punto que lo cambia todo: aparcamiento… con una excepción por fecha
Hasta ahora, muchas operaciones quedaban ahogadas por una obligación difícil de cumplir: una plaza de aparcamiento por cada nueva vivienda resultante del cambio de uso. El Ayuntamiento admite que, en el casco consolidado, esto es directamente “imposible” en multitud de edificios por ausencia de semisótanos o por la propia configuración constructiva.
La propuesta mantiene el principio general, pero incorpora una salida concreta:
- Regla general: se exige una plaza de aparcamiento por cada nueva vivienda “en el interior de la parcela”.
- Excepción: no se exigirá esa plaza si el edificio estaba terminado antes del 1 de enero de 1990.
Traducido: si tu edificio es anterior a esa fecha, el cambio de uso podría desbloquearse.
Si es posterior, el aparcamiento vuelve a ser el gran filtro.
¿Dónde se permitirá? No en cualquier parte ni en cualquier local
La ordenanza pone límites claros para evitar “viviendas donde no tocan”:
- Solo se plantea en suelo urbano y en ámbitos residenciales consolidados, en zonas 1A y 1B del planeamiento.
- Se refiere a plantas bajas y entreplantas de edificios existentes, pero prohíbe expresamente el cambio de uso en sótanos y semisótanos, y también en locales “bajo rasante”.
- Exige que el local esté, como mínimo, 10 centímetros por encima de la rasante en cualquier punto.
Además, el Ayuntamiento subraya que cada caso se estudiará de forma individual, con informes técnicos que autorizarán o denegarán en función de si el local “es apto” para vivienda.
La línea roja: nada de viviendas interiores “sin aire”
El texto se empeña en una idea: no se trata de hacer viviendas a cualquier precio, sino de garantizar condiciones mínimas.
Y ahí fija una exigencia que puede tumbar proyectos desde el minuto uno:
La vivienda debe ser exterior. Las viviendas interiores no se permiten.
Para considerarla exterior, se contemplan requisitos de huecos a calle o a espacio libre privado abierto a la vía pública con un condicionante geométrico (posibilidad de inscribir un círculo de 8 metros de diámetro) y se pide frente de fachada de 6 metros.
El documento también incorpora medidas relacionadas con iluminación, ventilación y privacidad: por ejemplo, se cita una vista recta de 5 metros y un criterio de 1,70 metros sobre la acera para evitar miradas directas desde el exterior (con posibles soluciones como vidrios traslúcidos o lamas fijas).
Un requisito importante: cuatro años sin actividad comercial
Hay otro punto que puede generar debate entre comerciantes y propietarios: para permitir el cambio, se exige acreditar la “no utilización como actividad comercial” del local durante los cuatro años anteriores a pedir la licencia.
Este apartado, si llega a aprobarse, no será menor: habrá que ver cómo se acredita esa “no actividad” y qué ocurre con locales que han tenido usos intermitentes, almacenes o actividad sin atención al público.
Impuestos y papeleo: no será un trámite “barato” ni inmediato
La ordenanza deja claro que no estamos ante una simple declaración: estos cambios implican obra y, por tanto, ICIO y tasa administrativa como obra mayor, aplicadas según la normativa vigente en el momento.
En el fondo, el Ayuntamiento quiere que el cambio de uso se haga con obras y condiciones suficientes para que la vivienda resultante no sea una solución precaria.
Calendario: qué falta para que sea realidad
El acta recoge el camino habitual:
- Aprobación inicial en Pleno.
- Información pública durante 30 días (tablón de la sede electrónica y BOP).
- Si no hay alegaciones, quedaría aprobada definitivamente y se publicaría el texto íntegro.
- Entraría en vigor al día siguiente de su publicación en el BOP de Granada.
Lo que esta norma puede traer (lo bueno y lo que conviene vigilar)
Si se aprueba tal y como se plantea, la ordenanza puede tener un efecto inmediato: dar salida a bajos cerrados y sumar oferta de vivienda —especialmente de 1 y 2 dormitorios, un formato que el propio Ayuntamiento identifica como demandado—.
Pero también abre preguntas legítimas que el Pleno debería abordar con claridad:
- Aparcamiento y fecha 1990: puede desbloquear edificios antiguos y dejar fuera otros muchos.
- La prueba de “4 años sin actividad”: si es un filtro para proteger el comercio, debe aplicarse con criterios claros para evitar arbitrariedad.
- La decisión caso por caso: cuanto más dependa del informe técnico, más importante será que el Ayuntamiento publique criterios y ejemplos para dar seguridad a los vecinos.
Fuente: Acta nº 1/2026 de la Comisión Informativa y de Seguimiento de Asuntos de Pleno (Ayuntamiento de Peligros), sesión de 22 de enero de 2026. Pendiente de aprobación en Pleno.
